こんにちは、練馬区と板橋区に拠点を置き不動産仲介からリノベーションまで行っておりますSCOMOです。
結婚して、あるいは子供ができて、「今住んでいる住居も手狭になってきたし、そろそろマンションでも買おうか」と考える方は多いでしょう。この際、「買うならやっぱり新築だよね」と思うかもしれませんが、最近では中古マンションを購入する方が増えており、コロナ禍でも活発になっていることをご存知でしょうか。今回は、中古マンションの買い時について解説します。
■マンションの「買い時」っていつ？
マンションの買い時に関わる要素は、大きく分けて2つあります。1つは社会や経済の情勢です。これは新築・中古を問わず、マンションの価格や金利の高低に大きく影響します。マンションは高価なお買い物ですから、可能ならお得なタイミングを狙って購入した方がいいでしょう。マンションを購入する予定があるなら、社会の情勢はしっかりと観察しておくべきだといえます。
そしてもう1つは、自分自身や家族のライフステージです。結婚や出産で家族が増えた、子供が成長して専用の部屋が必要になった、転職したので会社の近くに住みたい、定年退職したので家にいる時間が長くなった……。こういった生活の変化は、住宅に求められる立地・広さ・間取りを左右し、新しいマンションの購入につながります。
これらは社会や経済の情勢とは関係ありませんから、相場が上がっている中でも購入に踏み切るケースは少なくありません。結局のところ「自分にとって必要になった時」こそが、マンションの買い時だといっていいでしょう。しっかりと人生設計を行い、価格の推移とも相談しつつ購入のタイミングを見極めるのがおすすめです。
もちろん、住宅ローンの返済も考慮しておく必要があります。住宅ローンは80歳まで完済するのが一般的で、35年のローンならどれだけ遅くても44歳までに組まなければなりません。返済の負担を考えると、できる限り若いうちにマンションを購入するのが理想です。
■中古マンションを購入するなら築年数に注目
マンションを購入する際、ポイントの1つとなるのが資産価値です。直接暮らしやすさに影響するわけではありませんが、将来売却する可能性を考えると、資産価値が高いに越したことはありません。
基本的に、マンションの価格は築年数が経過するほど下がっていきます。といっても、常に一定の割合で下がり続けるわけではありません。完成から築10年までに大きく下落して新築時の半分ほどになり、築20年～25年で底値を迎え、その後はあまり下がらず安定する傾向があります。
つまり、築20年～25年程度の中古マンションは、価格がほぼ下がりきっているのに加えて、資産価値が安定しており値崩れする可能性が低いのです。目先の出費と将来の売却の両方から見て、まさに「買い時」の物件といえるでしょう。
では、古い物件で問題になりがちな、耐震性能や経年劣化はどうでしょうか？ いわゆる新耐震基準が施行されたのは1981年6月で、現在築20年～25年のマンションは新耐震基準に適合しているため、耐震性についてはそこまで大きな心配はありません。経年劣化にしても、適切な維持管理や修繕が行われていれば最小限に留められます。この点は築年数を気にするより、管理体制や大規模修繕の履歴をチェックしておきましょう。
■住宅ローンの金利は、当面大きく変動しない可能性が高い
中古マンションを購入する際、無視できないのが住宅ローンの金利の高低です。先に少し触れた通り、可能なら金利が低いタイミングで購入するのが望ましいのですが、現状はどうなっているのでしょうか。
まず、近年の住宅ローンの金利は、超が付くほど低い水準になっています。これは「2％の物価目標」を掲げた、日本銀行の低金利政策のためです。直近2年～3年のフラット35の金利は、1.2％～1.4％程度で推移しています。加えて2020年には、新型コロナウイルスによる経済への影響を考慮し、大規模な金融緩和策が取られました。
したがって当面の間、住宅ローンの金利は低い状態が続くと考えていいでしょう。今はまさに「買い時」といってよく、もし中古マンションの購入を考えているなら、今のうちに購入に踏み切るのがおすすめです。
実際にマンションの成約件数も、最初の緊急事態宣言の時期は大きく減少しましたが、その後は回復傾向を見せています。マンションの供給不足の影響もあって、コロナ禍においてすら中古マンションの価格は上昇していく可能性が大です。リノベーションをすれば、中古でも新築並みの物件を手に入れることは可能ですから、検討してみてはいかがでしょうか。
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